Cum poți schimba administratorul de bloc?

În cadrul unei asociații de proprietari, administratorul de bloc are de îndeplinit sarcini importante, de care depinde bunul mers al lucrurilor, dar și confortul financiar al tuturor locatarilor. Ce se poate face însă dacă există nemulțumiri legate de activitatea administratorului de bloc? În ce situații poate fi schimbat administratorul din funcție și în ce constă acest proces? Află răspunsurile de care ai nevoie de la specialiștii în administrare imobile Cresida. 

Cine poate fi administrator de bloc? 

Administrator de bloc poate fi o persoană fizică, o persoană fizică autorizată sau  o persoană juridică care desfășoară activități administrative în cadrul unui condominiu, în baza unui contract individual de muncă sau a unui contract de prestări servicii, care respectă bineînțeles prevederile legale. 

Noile reglementări legale din România privind administrarea asociațiilor de proprietari prevăd ca administratorul de bloc să-și desfășoare activitatea în baza unui atestat, a unui certificat de calificare profesională și a unui contract de administrare. De asemenea, un administrator de bloc trebuie să prezinte dovada unui cazier judiciar curat, care să ateste că nu a comis nicio infracțiune economico-financiară. 

Atestatul de administrator are o valabilitate de 4 ani și dovedește competența și formarea profesională a persoanei care dorește să ocupe această funcție administrativă. Numirea administratorului de bloc se face de către președintele asociației de proprietari și decizia este comunicată tuturor locatarilor.

Activitatea unui administrator de bloc include activități de întreținere și administrare tehnică a condominiului, precum și activități de contabilitate și casierie. 

NU pot fi aleși sau numiți în funcția de administrator de bloc:

⛔️Cei condamnați în baza unei hotărâri judecătorești definitive pentru infracțiuni fiscale,

⛔️Cei care nu-și pot dovedi pregătirea profesională în domeniu prin prezentarea certificatului de calificare atestat de către primăria sectorului pe teritoriul căruia se află imobilul,

⛔️Cei înrudiți până la gradul al III-lea cu cei aflați deja în funcții de administrare, conducere sau control a asociației de proprietari. 

Care sunt atribuțiile și obligațiile unui administrator de bloc? 

În România, activitatea administratorilor de condominii este reglementată de Legea nr. 196/2018 privind constituirea, administrarea și funcționarea asociațiilor de proprietari. Aceasta prevede faptul că administratorul are, printre altele, următoarele atribuții importante:

✅Prestează cu simț de răspundere și în mod profesional serviciile prevăzute în contractul de administrare.

✅Administrează imobilul și se ocupă de întreținerea acestuia.

✅Supraveghează activitatea personalului angajat.

✅Se ocupă de activitatea de casierie și ține contabilitatea în partidă simplă.

✅Gestionează fondurile bănești și bunurile materiale ale asociației de proprietari, în conformitate cu hotărârile adunării generale și deciziile comitetului executiv.

✅Administrează fondul de reparații și fondul de rulment al asociației de proprietari.

✅Angajează furnizori de servicii și utilități și se ocupă de formalitățile privitoare la încheierea contractelor cu aceștia.

✅Propune bugete anuale care să includă lucrări de renovare, reabilitare și întreținere a condominiului și estimează cheltuielile viitoare ale asociației de proprietari.

✅Ține o evidență a datelor privind cheltuielile lunare și anuale și are obligația să prezinte aceste informații la solicitarea oricărui proprietar din imobilul pe care îl administrează.

✅Întocmește conform prevederilor legale și afișează la avizier lista cheltuielilor lunare de întreținere, în maxim 5 zile de la primirea ultimei facturi de utilități.

✅Ține o evidență lunară a soldurilor componentelor de pasiv și activ pe care le deține asociația de proprietari. 

✅Negociază contractele de utilități pe baza împuternicirii din partea adunării generale a asociației de locatari.

✅Este obligat să încheie o asigurare de răspundere civilă profesională, pe cheltuiala proprie, dacă asociația de proprietari îi solicită acest lucru. 

✅Notifică în scris locatarii restanțieri și înștiințează comitetul executiv cu privire la proprietarii rău platnici. 

✅Ține separate evidențele contabile pentru fiecare imobil pe care îl administrează. 

✅Desfășoară și alte activități de administrare stabilite prin hotărârea adunării generale a asociației.

Există și lucruri pe care administratorul de bloc nu are voie să le facă. Legea interzice utilizarea fondurilor asociației de proprietari fără hotărârea scrisă a comitetului executiv sau a adunării generale. 

În ce situații se poate schimba administratorul de bloc? 

Legea prevede și unele situații când administratorul de bloc poate fi schimbat din funcție. Iată care sunt acestea:

⛔️Când nu-și respectă atribuțiile legale specificate în contractul de administrare,

⛔️Când nu prezintă comitetului executiv cazierul judiciar în cel mult 5 zile de la numirea în funcția de administrator,

⛔️Când atestatul de calificare pentru desfășurarea activităților de administrare a condominiilor îi este suspendat, retras sau a expirat,

⛔️Când este condamnat în baza unei hotărâri judecătorești definitive pentru comiterea unor infracțiuni economico-financiare,

⛔️Când intervine o situație de incompatibilitate.

Atunci când administratorul de bloc este schimbat din funcție, administratorul vechi are obligația de a-i transmite celui nou:

✅toate documentele, bunurile și valorile administrate până în acel moment;

✅situația contabilă a asociației de proprietari; 

✅situația soldurilor componentelor de pasiv și activ; 

✅chitanța ultimei încasări; 

✅lista proprietarilor restanțieri și a sumelor restante; 

✅contractele aflate încă în derulare; 

✅lista plăților care urmează a fi făcute; 

✅contabilitatea fondurilor de reparații și rulment.

Toate aceste modificări trebuie făcute în baza unui proces verbal de predare-primire avizat de către președintele asociației de proprietari și de către comisia de cenzori în maxim 5 zile de la încetarea contractului de muncă a vechiului administrator. 

Vechiul administrator de bloc poate fi acționat în instanță de către asociație dacă refuză descărcarea de gestiune și îndeplinirea obligațiilor legale menționate anterior. 

Așadar, dacă asociația de proprietari decide schimbarea administratorului de bloc, trebuie ținut cont de ceea ce prevede legea în acest sens. Doar așa, procesul se va desfășura fără a da prea multe bătăi de cap locatarilor. 

Nu ești mulțumit de activitatea administratorului de bloc? Ai nevoie de servicii de administrare competente, care să îți transforme scara de bloc, clădirea sau ansamblul rezidențial într-un loc mai bine organizat, mai confortabil și mai civilizat? 

Serviciile Cresida de administrare imobile au prețuri prietenoase și ajută asociația de proprietari să economisească bani pe termen lung, prin eliminarea pierderilor, evitarea penalizărilor și prevenția reparațiilor costisitoare, care au obiceiul de a apărea în cele mai nefericite momente. 

Considerăm că serviciile noastre trebuie să aducă liniște, confort și să preîntâmpine, pe cât posibil, orice situații care ar putea aduce stres, frustrare sau nemulțumiri din partea asociației de proprietari. 

Echipa Cresida îți pune la dispoziție toate serviciile de care are nevoie o asociație de proprietari, de la administrare tehnică, mentenanță și mici reparații, până la servicii de casierie și contabilitate, dar și servicii suport pentru înființarea unei asociații noi de proprietari.

Ai nevoie de mai multe detalii? Sună-ne la ☎️031.433.45.42 sau scrie-ne pe mail la office@cresida.ro!